90년대 지어진 서울의 고층아파트들, 재건축문제

1990년대부터 2000년대까지 서울에 지어진 약 55만 가구, 즉 서울 아파트 전체 4분의 1에 달하는 고층 아파트(25층~30층)의 노후화는 단순한 주택 문제가 아님. 이 집들은 재건축이라는 출구가 막힌 수직 빈민화라는 새로운 사회적 문제가 될지도 모름.  

주택 공급 확대라는 명분 하에 용적률 250~300% 를 채워 올린 이 아파트들은 이제 30년의 시한부 판정을 받았지만, 노후를 극복할 어떤 탈출구도 없는 '재산권의 덫' 에 갇혔있음. 이들의 슬럼화는 배관 부식과 엘리베이터 고장 같은 기능적 노후를 넘어서서  주차난, 좁은 동간 거리로 인한 주거 환경의 질적 하락이 가속화되며 재건축 기약이 없다는 현실은 투자 심리마저 꺾어 단지 전체의 가치 장기적 하락을 초래할 수 있음.

문제는 해결 방안이 별로 없음.  법정 용적률 상한에 이미 도달했기 때문에, 치솟은 공사비와 막대한 공공 기여 의무를 감당할 수익성이 원천적으로 소멸된 상태임. 집주인들은 많은 비용을 내더라도 만족할 주택을 얻기 힘든 딜레마에 놓여 있음.

수직 증축 리모델링은 현실성 없는 희망 고문에 불과하고 복잡한 안전진단과 구조 보강의 어려움, 그리고 사업성이 미미하다는 치명적 한계 때문에 대다수 단지에서 진척을 보지 못하고 있음. 결국 이 55만 가구의 노후 단지에 대한 대책이 별로 없음. 55만가구면 서울 전체 아파트의 1/4정도임 

이 악순환을 끊으려면  용적률 상향이라는 특단의 대책을 줘야 하는데 형평성 문제로 쉽지도 않고 서울은 도로면적을 넓히거나 상향된 용적율에 상응하는 인프라 구축 여유도 없음. 용적율 상승혜택으로 교통 과밀등 주거환경만 악화됨.